Permisos y Planeación
¿Necesita Permiso para Construir una Cerca en Virginia Beach?
En Virginia Beach, que usted necesite o no un permiso para su cerca casi no tiene que ver con la altura. Tiene que ver con qué tan cerca queda la cerca de una vía pública. Si cualquier parte de ella cae dentro de treinta pies de una, necesita un permiso de zonificación antes de enterrar el primer poste. Si toda la cerca queda más atrás de esa distancia, por lo general no lo necesita, aunque las reglas de altura y de materiales aplican de todos modos.
Esa distinción confunde a más propietarios que cualquier otra parte del proceso, porque casi todas las guías en internet hablan de la altura. La cerca de una alberca es otro asunto, y esa sí requiere un permiso de construcción en lugar de uno de zonificación.
Divine Touch Home Improvements tiene su sede en Virginia Beach y atiende a familias en Virginia Beach, Chesapeake, Norfolk y Portsmouth desde 2019. Esta es una explicación en palabras sencillas de lo que la ciudad realmente pide, lo que cuesta, y las tres aprobaciones que no son el permiso de la ciudad.
La Respuesta Corta
Así es como cae la mayoría de los proyectos de cerca en Virginia Beach. Cada fila se explica más abajo.
| Su situación | Qué exige Virginia Beach |
|---|---|
| Cualquier parte de la cerca dentro de 30 pies de una vía pública | Permiso de zonificación para cerca, $61 |
| Toda la cerca a más de 30 pies de la vía pública | Sin permiso de zonificación, pero aplican las reglas de altura y materiales |
| Cerca que encierra una alberca o spa | Permiso de construcción, aparte de cualquier permiso de zonificación |
| Cerca ubicada en una servidumbre | Autorización de quien controla la servidumbre, además del permiso de la ciudad |
| Reemplazar una cerca existente en el mismo lugar, dentro de los 30 pies | También necesita permiso. El reemplazo y la reubicación cuentan. |
Esa última fila sorprende a muchos. La ordenanza cubre construcción, reconstrucción, reemplazo y reubicación, así que cambiar una cerca podrida por una nueva en la misma línea no queda exento automáticamente.
La Regla de los 30 Pies Es lo que Casi Nadie Menciona
La Sección 201 de la Ordenanza de Zonificación de la Ciudad es la que regula las cercas en Virginia Beach, y el propio Boletín de Cercas y Muros de la ciudad dice el disparador de forma directa: se requiere permiso para la construcción, reconstrucción, reemplazo o reubicación de cualquier cerca o muro ubicado dentro de treinta pies de una vía pública. La excepción son las cercas de uso principalmente agrícola u hortícola en un distrito AG Agricultural.
La vía pública no es lo mismo que la banqueta, y casi nunca es lo mismo que la orilla de su pasto. Es una línea en su plano, y en muchas calles de Virginia Beach queda varios pies hacia adentro de la acera. Por eso la ciudad pide un levantamiento topográfico en lugar de su propia medición, y por eso una cerca que usted juraba que quedaba lejos de la calle a veces no lo está.
Una cerca en la esquina trasera de un lote interior profundo muchas veces queda fuera de los treinta pies. Una cerca en el patio delantero casi nunca. En un lote de esquina, la cerca corre a lo largo de dos frentes de calle, así que una mayor parte entra en juego.
Qué Tan Alta Puede Ser Su Cerca
En Virginia Beach la altura depende de dónde queda la cerca en el lote, no de un solo número para toda la propiedad. El patio delantero es la zona restringida, y la restricción se levanta una vez que usted pasa el setback (retiro) delantero de su distrito de zonificación.
- Patio delantero, antes del setback: máximo 4 pies. A más de diez pies de la vía pública o de la línea de propiedad, no se exige jardinería. Dentro de los diez pies, aplica el mismo límite de 4 pies y se exige jardinería Categoría I.
- Pasando el setback delantero: se permiten cercas de más de 4 pies y hasta 8 pies. El setback delantero va de 20 a 50 pies según el distrito de zonificación, y por eso dos casas de la misma calle pueden recibir respuestas distintas.
- Patio trasero: hasta 8 pies. De nuevo, se exige jardinería Categoría I si la cerca queda dentro de diez pies de la línea de vía pública.
- Lotes de esquina: el patio lateral que da a la calle tiene su propio setback, en general de 15 a 30 pies, y se permite una cerca de hasta 8 pies una vez alcanzado ese retiro. Más cerca de la calle aplican los 4 pies con jardinería Categoría I, con 6 pies permitidos en ciertas posiciones.
- Portones: las cercas de patio trasero que colindan con una calle deben tener un portón.
Como el setback cambia según el distrito, la respuesta honesta a "qué tan alta puede ser mi cerca" siempre empieza por su distrito de zonificación y su levantamiento. La Oficina de Zonificación atiende estas preguntas directamente al 757-385-8074, y prefieren mucho más responder antes de que la cerca esté puesta que después.
Qué Pide Realmente el Permiso de $61
La tarifa es de $61. El papeleo es la parte que hay que planear, y es donde se atoran la mayoría de los proyectos de cerca hechos por cuenta propia.
- Un levantamiento sellado. La ciudad pide un levantamiento físico actual o plano del sitio que muestre toda la cerca existente y propuesta, sellado por un profesional de diseño registrado en Virginia, es decir un topógrafo, arquitecto o ingeniero. Si usted no tiene ya un plano sellado de su cierre de compra, este es el trámite más largo del proyecto.
- Los detalles de la cerca en ese plano. Altura, la jardinería que se requiera, y una lista de materiales.
- Un solicitante elegible. Los permisos de cerca emitidos por Zonificación solo los puede obtener el dueño de la propiedad o un contratista con licencia de Virginia. No hay una tercera opción, lo cual es un filtro discreto pero útil sobre a quién contrata.
- Un permiso por lote. Una cerca que cruza más de un lote necesita un permiso por cada uno, salvo que los lotes sean del mismo dueño.
Dos cosas que no se requieren: el permiso de zonificación para cerca no lleva inspección, y no hay que esperar a un inspector al final. La revisión de la ciudad ocurre al principio, sobre el plano.
La Cerca de una Alberca Es Permiso de Construcción, No de Zonificación
Esta es la excepción que sorprende incluso a quienes ya leyeron todo lo demás sobre permisos de cerca, y vale la pena decirlo claro: en Virginia Beach, todos los propietarios deben obtener un permiso de construcción para instalar albercas y sus barreras. La cerca alrededor de la alberca es la barrera. Se revisa como estructura de seguridad, no como asunto de zonificación, y la ciudad tiene una Declaración Jurada de Barrera de Alberca (Pool Barrier Affidavit) que va con el trámite.
La consecuencia práctica es que una cerca de alberca puede necesitar permiso de construcción incluso donde esa misma cerca, en ese mismo lugar, no habría necesitado permiso de zonificación por quedar lejos de la calle. Los dos permisos responden preguntas distintas. Uno pregunta dónde está la cerca. El otro pregunta si va a mantener a un niño fuera del agua.
Si va a encerrar una alberca, trate los requisitos de la barrera como la restricción de diseño y acomode la apariencia alrededor de ellos, y no al revés. El herraje del portón, la altura del pestillo y los espacios entre tablas son parte de lo que hace que una barrera sea una barrera.
Malla Ciclónica, Vinilo y la Regla del Lado Bonito
Virginia Beach regula de qué está hecha la cerca y hacia dónde ve, no nada más dónde se para.
- El lado terminado va hacia la calle. La cerca debe tener el lado terminado viendo hacia la vía pública. A los vecinos les toca el lado bonito, y a la ciudad también.
- La malla ciclónica necesita jardinería. La malla ciclónica se permite, pero hay que instalar jardinería Categoría I entre todo el largo de la cerca y cualquier vía pública.
- El vinilo y el aluminio tienen ventaja. Los materiales reconocidos en la industria como libres de mantenimiento, como el vinilo y el aluminio, pueden ir justo sobre la línea de la vía pública, siempre que se instale jardinería Categoría I por dentro de todo el largo de la cerca, se cumplan los límites de altura, y la cerca no sea más de 50 por ciento opaca.
- El alambre de púas y las cercas eléctricas no se permiten. Ambos están prohibidos en distritos residenciales, de apartamentos y muchos otros.
Esa regla del 50 por ciento de opacidad es la razón por la que una cerca sólida de privacidad no se puede simplemente recorrer hasta la línea de propiedad, sin importar de qué esté hecha. Si quiere privacidad y la quiere cerca de la calle, el límite de altura y el de opacidad van a estar los dos en contra, y es mejor saberlo mientras el diseño todavía está en papel.
Cuatro Ciudades, Cuatro Reglamentos
Las ciudades de Hampton Roads comparten el código de construcción del estado, pero las cercas son sobre todo un asunto de zonificación, y la zonificación es local. Trabajamos en las cuatro, y de verdad son distintas.
| Ciudad | Qué la distingue |
|---|---|
| Virginia Beach | Permiso si queda dentro de 30 pies de una vía pública. $61. Cuatro pies en el patio delantero, hasta 8 pies pasando el setback. Se exige levantamiento sellado. |
| Chesapeake | Permiso para instalar o reemplazar más de 8 pies lineales de cerca, solicitado por el sistema eBUILD. Máximo 6 pies en las líneas de propiedad interiores, 4 pies entre la casa y cualquier calle. Las barreras de alberca son un permiso de cerca de construcción aparte. |
| Norfolk | Una cerca de patio delantero que sea al menos 50 por ciento abierta, como malla ciclónica, hierro forjado o estacas, puede llegar a 4 pies. En los patios laterales se permite hasta 6 pies de cerca sólida. En un lote de esquina la cerca que da a la calle puede llegar a 6 pies, pero debe ser 50 por ciento abierta. Zonificación atiende al 757-664-6588. |
| Portsmouth | Permits and Inspections lleva el permiso, y Code Enforcement además hace inspecciones de zonificación. Si usted está en un Historic Preservation District o en un Downtown Design District, el trabajo exterior necesita aprobación previa además del permiso. |
La regla de los ocho pies de Chesapeake es la que conviene saber si usted va a reparar en lugar de reemplazar. Un tramo corto de reparación puede quedar por debajo del umbral donde un tramo más largo de la misma cerca no quedaría.
Si su proyecto está en una de las otras tres ciudades, nuestras páginas de Chesapeake, Norfolk y Portsmouth explican cómo trabajamos en cada una.
Las Tres Aprobaciones que el Permiso de la Ciudad No Cubre
Un permiso de la ciudad es permiso de la ciudad. No es permiso de todos, y estas tres son donde más seguido se descarrilan los proyectos de cerca cuando el permiso ya está en mano.
- Servidumbres. Si la cerca queda dentro de una servidumbre, puede necesitar la aprobación de quien la controla. Puede ser una asociación de propietarios, una asociación de condominio, una compañía de servicios, o un departamento de la ciudad como Public Works o Public Utilities. La ciudad es clara en que conseguir esas aprobaciones es responsabilidad del dueño o del titular del permiso, no de la ciudad.
- Su asociación de propietarios (HOA). Una HOA puede ser más estricta que la ciudad en altura, material, color y retiro, y muchas lo son. La ciudad no va a revisar sus reglamentos internos por usted. La aprobación de una no implica la de la otra, y la revisión de la HOA normalmente tarda más que el permiso.
- Miss Utility. Llame al 811 o al 1-800-552-7001 antes de excavar. Localizan y marcan las líneas subterráneas sin costo. Los postes de cerca van lo bastante profundo como para encontrar cosas, y pegarle a una línea es un problema de seguridad y también una cuenta que pagar.
Si su cerca va a quedar en una servidumbre de drenaje o de retención de agua, cuente con papeleo adicional. Chesapeake, por ejemplo, tiene una forma específica de reconocimiento del dueño para cercas en una servidumbre municipal de drenaje.
Qué Pasa si Se lo Salta
Una cerca no queda escondida dentro de una pared. Eso hace que una cerca sin permiso sea un problema distinto al de la electricidad sin permiso: cualquiera la ve desde la calle, incluyendo al vecino que se queja y al agente del comprador con su lista de pendientes.
Los costos aparecen en lugares bastante predecibles:
- Moverla o bajarla. Una cerca construida demasiado alta o demasiado cerca de la vía pública puede tener que bajarse o rehacerse a la altura correcta. El material rara vez es lo caro. La mano de obra dos veces sí lo es.
- En la venta. El trabajo exterior visible sin historial de permisos invita preguntas, una rebaja en el precio, o la exigencia de tramitar el permiso de forma retroactiva, lo que significa demostrar después de los hechos que lo ya construido cumple.
- Las barreras de alberca en particular. Aquí el riesgo no es solo económico. Una barrera que nunca se revisó es tanto una cuestión de responsabilidad legal como de código, y es el único caso en este artículo donde le diríamos que se detenga y lo corrija de inmediato.
- En el siguiente proyecto. El trabajo sin permiso que se descubre durante un trabajo posterior con permiso tiene que resolverse antes de que aprueben lo nuevo.
¿Está Planeando una Cerca en Hampton Roads?
Divine Touch Home Improvements es un contratista familiar, de veteranos y de minoría, con sede en Virginia Beach, que trabaja en inglés y español en Virginia Beach, Chesapeake, Norfolk y Portsmouth.
Nosotros sacamos el permiso como parte del trabajo. Antes de que usted se comprometa a nada, recibe un alcance por escrito que dice qué permiso necesita su cerca, cuánto cuesta, y dónde va a quedar realmente la cerca respecto a su línea de propiedad y a la vía pública. Si lo que falta es el levantamiento, se lo decimos en el estimado y no tres semanas después.
Vea nuestros servicios de cercas, lea nuestra guía de permisos de remodelación en Virginia si tiene en mente un proyecto más grande, o solicite un horario para su estimado y se lo confirmamos dentro de un día hábil. También puede llamar al (757) 731-4151.